Podatek od sprzedaży nieruchomości - kiedy należy go zapłacić?

Sprzedaż nieruchomości wiąże się z koniecznością rozliczenia się z fiskusem i zapłacenia podatku dochodowego od uzyskanej w ten sposób kwoty. Zasady te obowiązują niezależnie od charakteru i przeznaczenia nieruchomości, opodatkowana więc będzie zarówno sprzedaż mieszkania, czy domu, jak i budynku użytkowego – garażu, warsztatu, lokalu przeznaczonego do prowadzenia działalności produkcyjnej, handlowej lub usługowej. Zobowiązanie podatkowe pojawi się także przy sprzedaży niezabudowanej działki, ziemi rolnej bądź lasu. W zależności od czasu, jaki upłynął od zakupu oraz od sposobu wykorzystania uzyskanych środków w niektórych przypadkach przy rozliczeniach podatkowych podatnik może jednak skorzystać z przewidzianej przez przepisy ulgi podatkowej. Przyjrzyjmy się bliżej konstrukcji samego podatku oraz zobaczmy, w jakich okolicznościach można uniknąć jego płacenia.

Zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości

Większość uzyskiwanych przychodów jest objęta podatkiem dochodowym, który trzeba rozliczać w każdym kolejnym roku kalendarzowym. W ten sposób opodatkowane są m.in. dochody uzyskiwane z pracy, prowadzenia działalności gospodarczej czy wykonywania umów cywilno-prawnych, jednak ten sam mechanizm obowiązuje również przy uzyskiwaniu świadczeń rentowych czy emerytalnych. W innym trybie – odrębnie od tego rodzaju przychodów – są rozliczane dochody z zysków osiągniętych przy sprzedaży posiadanej nieruchomości.

Według obowiązujących zasad każda sprzedaż nieruchomości powoduje powstanie obowiązku podatkowego, który jednak może podlegać różnym ulgom i zwolnieniom. Podatek musi zapłacić osoba, która odpłatnie zbywa nieruchomość, którą może być zarówno dom, jak i mieszkanie czy działka. Takie same zasady dotyczą sprzedaży całości nieruchomości, jak i jedynie udziału w niej, np. pozyskanego w wyniku spadku czy darowizny.

Podatek jest obliczany od dochodu uzyskanego z transakcji, do jego ustalenia niezbędne więc będzie pomniejszenie uzyskanego przychodu, czyli sumy uzyskanej od kupującego o poniesione wydatki związane z nabyciem nieruchomości, a także koszty, które przyczyniły się do podniesienia jej wartości, jak również kwoty przeznaczone na obsługę transakcji sprzedaży.

Wydatek na odpłatne nabycie nieruchomości oznacza zarówno cenę zapłaconą przy jej zakupie, jak i koszty poniesione w związku z jej budową, w obu przypadkach muszą one jednak być w pełni udokumentowane. Potrzebne będą umowy zakupu wraz z potwierdzeniem dokonania wpłaty gotówki lub wykonania przelewu, a przy budowie stosowne faktury lub rachunki. Podobne dowody muszą potwierdzać fakt wydatków na modernizację budynku podnoszącą jego wartość, warto jednak pamiętać, że muszą one wpływać na jej rzeczywiste powiększenie, nie chodzi tu o remonty utrzymujące obiekt we właściwym stanie technicznym. Wydatki na nabycie nieruchomości i jej modernizację zwiększającą wartość mogą być waloryzowane wskaźnikiem inflacji ogłaszanym oficjalnie przez GUS. Kosztem nabycia nieruchomości będą również wiążące się z tym opłaty notarialne.

Koszty mogą być rozliczane również wówczas, gdy nieruchomość została nabyta nieodpłatnie, a zatem w wyniku dziedziczenia, darowizny, a także zniesienia współwłasności. W tej sytuacji odliczyć można udokumentowane wydatki na zwiększenie wartości nieruchomości – modernizację lub dokończenie budowy. Rozlicza się jednak również zapłacony podatek od spadków i darowizn, a także, w przypadku spadku, wartość udokumentowanych kosztów nabycia nieruchomości lub modernizacji wykonanych przez spadkodawcę. Jeżeli w skład masy spadkowej wchodziły też zobowiązania, np. nieruchomość miała obciążoną hipotekę z tytułu kredytu, to są one wliczane do kosztów proporcjonalnie do udziału w całości spadku. Podobny charakter mają inne zobowiązania wchodzące w skład masy spadkowej – a zatem długi osoby zmarłej czy roszczenia o zachowek.

Podatek jest również pomniejszany o koszty jego odpłatnego zbycia. Będą to opłaty notarialne związane z zawieraniem niezbędnych umów, udokumentowane prowizje i opłaty związane ze sprzedażą – np. wypłacone agentowi zajmującemu się sprzedażą nieruchomości czy przeznaczone na obsługę prawną transakcji.

W jakich sytuacjach można uniknąć obowiązku płacenia podatku od sprzedaży nieruchomości?

Zapłacenie podatku od sprzedaży nieruchomości będzie konieczne zawsze, poza przypadkami, w których sprzedający może skorzystać z ulg przewidzianych przez ustawodawcę. Z ulgi można skorzystać wówczas, gdy między nabyciem nieruchomości, a jej sprzedażą upłynęło przynajmniej 5 lat. Za datę nabycia nieruchomości uważa się koniec roku kalendarzowego, w którym podatnik pozyskał własność. Może to być data podpisania umowy notarialnej kupna-sprzedaży przy zakupie na rynku wtórnym, podpisania aktu notarialnego wyodrębniającego i przenoszącego własność, jeśli mieszkanie lub dom było kupione bezpośrednio od dewelopera.

Jeżeli nieruchomość została pozyskana w wyniku darowizny, liczy się data podpisania aktu notarialnego, na mocy którego została ona przekazana. Nieco inne zasady obowiązują w przypadku spadku. W takiej sytuacji okres 5 lat obowiązuje od momentu, w którym to spadkodawca wszedł w posiadanie nieruchomości. Także tu bieg terminu rozpoczyna się z końcem roku kalendarzowego, w którym spadkodawca uzyskał własność. W sytuacji, gdy podatnik lub spadkodawca nieruchomości wybudował budynek, którego sprzedaż ma być przedmiotem opodatkowania, to termin 5-letni biegnie od końca roku zakończenia budowy.

Istnieje jednak również możliwość uniknięcia konieczności zapłaty podatku przed upływem 5 lat od daty nabycia. Będzie to możliwe wówczas, jeśli przychód ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczony na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych podatnika. Całość uzyskanej kwoty musi więc być przeznaczona na zakup gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, jego budowę, przebudowę albo modernizację, na zakup domu lub lokalu mieszkalnego, jak również udziałów w nich. Pozyskana suma powinna być wydatkowana w określonym terminie. Od początku 2019 roku podatnika obowiązuje okres 3-letni, wcześniej były to jedynie 2 lata. Ulga obowiązuje również wówczas, gdy kupowana na własne cele mieszkaniowe nieruchomość jest położona na terenie innego państwa należącego do Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

W przypadku gdy kwota, która została przeznaczona na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, jest niższa, niż uzyskana suma ulga przysługuje proporcjonalnie do wielkości wydatku. Warto pamiętać, że podatek ze sprzedaży nieruchomości rozlicza się za dany rok podatkowy, a zatem w dokumentach składanych do końca kwietnia. W razie, gdyby wydatkowana kwota była inna niż zadeklarowana konieczna będzie korekta deklaracji, a w razie niedopłaty podatku uiszczenie go wraz z odsetkami.